O mercado imobiliário português está a viver uma enorme bolha. É tão grave, está se tornando mais que uma crise de habitação, mas sim uma crise geracional. Os jovens portugueses não conseguem comprar casa, acabam por adiar indefinidamente a criação da família ou ter filhos, ou então a solução mais fácil é emigrar. Esta crise está a condenar a gerações mais novas e sem os mais novos, condenamos o futuro do país.
Problema
A origem do problema é o excesso de procura/demanda, Portugal ficou na moda, o turismo cresceu exponencialmente, quase diariamente são inaugurados novos hotéis nos centros das cidades e também houve um forte crescimento Alojamento Local(Airbnb). Tudo isto removeu muitas casas do mercado.
Além disso, Portugal tornou-se num destino para aposentados de outros países, sobretudo do norte da Europa e de nómadas digitais, que têm um poder de compra muito elevado, muito superior aos locais.
Para complicar ainda mais, nos últimos 5 anos houve uma imigração descontrolada, em plena crise de habitação, a população aumentou 20%. Com tanta gente nova, onde vai morar tanta gente?
Todos os portugueses, sobretudo nos grandes centros, conhecem casos de casas sobrelotadas, 10 ou 20 ou 30 pessoas a viver na mesma casa. É desumano, é uma escravatura moderna. Depois estas pessoas fazem concorrência desleal, porque eles podem pagar rendas de casas altas, o custo é dividido por 20 pessoas, enquanto os jovens casais portugueses não conseguem pagar.
Tudo isso sumado gerou uma enorme bolha.
Oferta
Tudo isto resultou num aumento da procura por habitação, mas como em tudo na economia, sempre que existe um aumento da procura, posteriormente o mercado ajusta-se, com o aumento da oferta, só que isso não está a acontecer.
A oferta de nova habitação é extremamente baixa, é insuficiente para o volume da procura. Até parece estranho, se o preço das casas estão muito elevadas, porque razão os promotores imobiliários não constroem mais?
Aqui está a razão da crise da habitação do mercado português, parece um problema sem solução.
A burocracia, a falta de terrenos, os impostos altos, falta de trabalhadores, tudo isto contribui para a crise na oferta, mas estes problemas sempre existiram em Portugal, não é uma coisa de hoje. Há 15 anos, mesmo com esses mesmo problemas, o mercado florescia, claramente dificultava mas não foram um entrave.
A meu ver, o problema está no financiamento.
Até à crise do subprime, os promotores imobiliários financiavam-se, quase em exclusividade na banca, com o juro muito baixo. Durante a crise, os casos mais problemáticos de crédito malparado foram de promotoras imobiliárias e de empresas de construção civil.
A crise do subprime e posteriormente a crise das dívidas soberanas, levou a UE a criar novas regras bancárias, onde criou muitas restrições ao acesso ao crédito por parte das empresas. Essas novas regras, que limitou o acesso ao crédito, provocaram uma alteração no modelo de financiamento das promotoras imobiliárias. Em vez de se financiarem na banca, os promotores vendiam primeiro as casas, antes de as construir. As promotoras recebiam parte do dinheiro e com esse dinheiro, financiavam a obra.
O modelo funcionou até ao pós pandemia, a impressão de dinheiros por parte dos governos foi monstruosa, criando uma forte inflação. Essa inflação provocou uma forte subida de preço nos materiais de construção e na mão de obra. Como as promotoras venderam as casas anteriormente, o valor que venderam as casas não foi suficiente para cobrir os novos custos da construção. Este problema provocado pela inflação, não afetou apenas o imobiliário, mas sim toda a economia, foram milhares de obras, por todo o país que não foram concluídas, as empresas faliram.
Este problema de financiamento, afecta sobretudo o mercado imobiliário da classe média, onde o custo é mais controlado, onde as empresas têm uma menor margem de lucro, o mínimo erro pode provocar uma falência. Por esse motivo, mas empresas de construção estão a preferir construir, o imobiliário de luxo, onde a margem de lucro é superior, minimiza a margem de erro. Mas o grande problema, é que falta habitação para a classe média.
A inflação é um grande problema, gera muita instabilidade nas empresas, torna-se imprevisível fazer um orçamento. Se a inflação é um forte contribuidor para o problema da habitação em Portugal e em breve teremos mais uma emissão massiva de novo dinheiro, por parte do BCE, parece um problema sem solução. As empresas terão que arranjar um novo método de financiamento, ou adaptar-se à inflação. Uma coisa é quase certa, na próxima década vamos ter alta inflação, porque é a única maneira para evitar o colapso dos governos, devido às enormes dívidas soberanas.
Procura/demanda
A resolução do problema do aumento da oferta é tão complexo, os governos vão optar pelo caminho mais fácil e populista, atacar a procura.
Nos próximos anos, os governos vão aprovar medidas mais autoritárias e antidemocráticas para minimizar o problema. Medidas como impedir os estrangeiros ou não residentes de adquirirem casas, impostos muito altos para 2° habitação, para forçar a venda ou o arrendamento, os Airbnb também serão um alvo.
Em suma, quem tiver uma casa como reserva de valor, para fugir à inflação, será declarada persona non grata.
Fix the money, Fix the world!